Nemovitosti II: Zásadní otázky před koupí
V článku Nemovitosti I: Jak přemýšlet o nemovitostech jsme si ujasnili, pro koho je výhodnější nájem, pro koho koupě, a také že koupená nemovitost je buď domov, nebo investice – ale nikdy obojí. Bez ohledu na účel, pokud je koupě nemovitosti „to Vaše,“ nyní začíná ta skutečná práce.
Koupě není jen o podpis smlouvy a sjednání hypotéky. Je to komplexní finanční operace, která, aby byla zdárná, vyžaduje správný výběr nemovitosti, správný odhad celkových nákladů (včetně těch nečekaných), sehnání finančních prostředků a zvolení takové finanční strategie, která vám umožní i po koupi aktivně budovat majetek. Právě na tyto čtyři oblasti se nyní zaměříme.
1. Výběr nemovitosti: O čem musíte přemýšlet do hloubky
Výběr bytu či domu je složitá rovnice, ve které hrají prim tři proměnné: lokalita, stav a cena. Chcete-li učinit strategické a finančně správné rozhodnutí, nestačí se řídit prvním dojmem. Je nutné nahlédnout doslova za fasádu a zanalyzovat si budoucí hodnotu nemovitosti a co ovlivňovat provozní náklady.
A. Poloha a budoucí hodnota
Hodnota nemovitosti je jako živý organismus, který se v čase vyvíjí. Co je klidná periferie dnes, může být za pět let rušné centrum, nebo naopak zanedbaná zóna.
Proto je nezbytné zohlednit při výběru dlouhodobé faktory, které ovlivní kvalitu života u Vás (nebo u Vašich nájemníků) doma:
Dostupnost infrastruktury: Jak daleko je škola, školka, obchod a lékař? To nejsou jen věci komfortu, to je i stabilizátor ceny. Tyto drobnosti drží cenu nemovitosti i v horších časech.
Dopravní plánování: Zjistěte si, jaké dopravní projekty se plánují v horizontu 5–10 let (nová linka metra, tramvaj, obchvat). Navázání na rychlou dopravu je významný urychlovač růstu cen.
Územní plán: Zkoumejte, co se má stavět v okolí. Zatímco nově plánované parky a komunitní centra hodnotu zvyšují, výstavba průmyslové zóny nebo velkého obchodního centra ji může – navzdory novým pracovním místům – snížit kvůli poklesu kvality bydlení.
B. Stav nemovitosti a náklady na údržbu
Ne každá "levná" nemovitost je výhodná. Nízká kupní cena často znamená vysoké budoucí investice. Proto při výběru zvažte také:
Fond oprav: U bytů v osobním vlastnictví si zjistěte, kolik činí měsíční příspěvek do fondu oprav. Nízký fond oprav může znít lákavě, ale často se pak stává, že při drahé, nebo nečekané opravě (např. výměnu výtahu, střechy, apod.) je nutné vybrat jednorázově větší částku od obyvatel.
Energetická náročnost: Energetický průkaz (PENB) je hodně důležitý. Cena energií tvoří významnou část měsíčních nákladů. Vyšší energetická třída sice znamená vyšší pořizovací cenu, ale v dlouhodobém horizontu obrovskou úsporu.
Stáří a technická vybavenost: Jaká je životnost střechy, oken, zateplení fasády, rozvodů elektřiny a vody? Starší nemovitosti sice mohou mít nižší kupní cenu, ale vyžadují drahé, kompletní rekonstrukce. Pro přehled:
2. Kolik peněz potřebujete nad rámec kupní ceny?
První chyba, kterou kupující dělají, je, že spočítají pouze kupní cenu nemovitosti a zapomenou na ostatní nutné výdaje. Ty mohou snadno navýšit vaši celkovou investici o 15–25 %. Tyto „neviditelné“ náklady lze rozdělit do 2 skupin:
A. Transakční a počáteční náklady
Daň z nabytí nemovitosti (zrušena): (Zrušena, ale nutné připomenout, že dříve to bylo 4%.)
Právní a notářské poplatky: Náklady na úschovu peněz, sepsání smluv a ověření podpisů. Počítejte s 1–3 % z kupní ceny.
Provize realitní kanceláři: Pokud kupujete přes realitku, obvykle je zahrnuta v ceně, ale buďte obezřetní.
Odhad nemovitosti: Banka vyžaduje odhad nemovitosti, který je nutný pro stanovení zástavní hodnoty.
Poplatek za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: Aktuálně 2000 Kč.
Pojištění nemovitosti: Nezbytná podmínka banky pro schválení hypotéky.
B. Nečekané výdaje a nutné výdaje
Rezerva na splácení: Počítejte s tím, že na začátku je nutné mít rezervu 3–6 měsíčních splátek hypotéky + provozních nákladů. Nikdy nevíte, jak dlouho potrvá stěhování nebo úprava bytu k bydlení.
Nutné úpravy / Drobné rekonstrukce: Výměna kuchyňské linky, podlahy, nebo jen vymalování. Málokdo se stěhuje do bytu, kde nemusí nic dělat.
Nové vybavení: Nákup nábytku, spotřebičů, nebo osvětlení.
Stěhování: Profesionální stěhovací služba také stojí peníze.
Doporučení: Na všechny tyto vedlejší náklady si připravte alespoň 10–15 % navíc k ceně nemovitosti a plánovaným rekonstrukcím. Je to váš polštář pro klidný start.
3. Možnosti financování
Máte dostatek vlastních peněz? tak je potřeba zvážit, zda je nejlepší je do nemovitosti „utopit“ celé, nebo je zainvestovat s vyšším úrokem, než je úrok hypotéky.
A. Financování z vlastních zdrojů (Hotovost)
Proč se to (někdy) nevyplatí:
Pokud máte 4 miliony Kč na byt a očekáváte, že získáte hypotéku s úrokem 4 % p.a., ale zároveň dokážete své peníze investovat s průměrným výnosem 7 % p.a., finančně se vyplatí vzít si úvěr.
Pravidlo: Úroková sazba vs. Investiční výnos. Pokud je váš očekávaný investiční výnos vyšší než úroková sazba úvěru, vyplatí se vám úvěr.
Zisk z investování: Rozdíl 3 % (7 % - 4 %) je váš zisk, který platíte hypotékou a který byste „spálili“, kdybyste zaplatili hotově.
B. Financování úvěrem
I. Spotřebitelský úvěr (na část koupě, nebo rekonstrukci)
Tento úvěr je vhodný pro menší částky, nebo rekonstrukce, ale má nevýhodu v kratší délce splácení a vyšším úroku.
Splnění podmínek: Standardní bonita, stálý příjem, žádné zápisy v registrech.
Délka splácení: Obvykle 5–10 let (pro srovnání použijeme 5 let).
Úrok: Dnes kolem 8–10 % p.a. (Pro výpočet použijeme 9 % p.a.).
Příklad výpočtu: Spotřebitelský úvěr 500 000 Kč na 5 let s úrokem 9 % p.a.:
Měsíční splátka: 10 379 Kč
Celkově zaplacená částka: 622 740 Kč
Přeplatek (úroky): 122 740 Kč
II. Hypoteční úvěr (zajištěný nemovitostí)
Hypotéka je ideální na financování velkých částek, protože má nejnižší úrok a nejdelší dobu splácení (čímž se snižuje měsíční splátka).
Splnění podmínek (Klíčové faktory pro banku):
LTV (Loan To Value): Poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Maximálně 80 % (tj. 20 % musíte mít z vlastních zdrojů).
DTI (Debt To Income): Poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. Maximálně 8,5 (pro mladé 9,5).
DSTI (Debt Service To Income): Poměr měsíčních splátek všech úvěrů k měsíčnímu čistému příjmu. Maximálně 40 % (pro mladé 45 %).
Úrok: Dnes kolem 4–5 % p.a. (Pro výpočet použijeme 4,5 % p.a.).
Příklad výpočtu (Hypotéka 4 000 000 Kč s úrokem 4,5 % p.a.):
Vidíte ten rozdíl? Delší doba splácení sice snižuje měsíční zátěž (o více než 5 000 Kč), ale zároveň zdvojnásobuje celkový přeplatek na úrocích oproti 20leté hypotéce.
Je ovšem nutné zvážit, jakou cenu má vaše finanční bezpečnost. Z pohledu řízení rizika je delší úvěr často bezpečnější, protože poskytuje nižší měsíční zátěž. To je neocenitelné v případě dočasného snížení příjmu nebo nutných neočekávaných výdajů. Pokud nemáte dostatečnou finanční rezervu, delší hypotéka je rozumná volba, jak předejít budoucí úzkosti. Po vytvoření rezervy můžete podmínky úvěru s koncem fixace kdykoli změnit.
4. Strategie: Hypotéka a investice vs. Koupě za hotovost
Ještě se podívejme na to, zda je vhodné financovat vše ze svého, nebo si půjčit.
Existuje efektivní, byť specifický přístup, a to záměrně zvolit co nejdelší úvěr, tedy s vysokým přeplatkem, ale nízkou měsíční splátkou. Rozdíl mezi touto nízkou a únosnou vyšší splátkou (např. ušetřených 5 000 Kč) se pravidelně investuje s cílem dosáhnout výnosu, který převýší úrokovou sazbu hypotéky.
Takto se přeplatky pokryjí z výnosů, dokonce může mít šikovný investor zisk. Vzhledem k vysokým částkám, které jsou ve hře, je klíčové přistupovat k tomuto modelu s rozvahou. Slepé investování do neověřených nástrojů není cesta k úspěchu. Pokud jsou pro vás investice španělskou vesnicí, doporučuji nechat si poradit od odborníka.
Předpoklady:
Nemovitost: hodnota 4 000 000 Kč a standardní růst ceny nemovitosti 5% p.a.
Úvěr: 4 000 000 Kč na 30 let s úrokem 4,5 % p.a., s měsíční splátkou 20 267 Kč
Investice: 4 000 000 Kč jednorázová investice s dlouhodobým průměrným zhodnocením 7 % p.a.
Jednou věcí je čistý zisk vyjádřený číslem. Podstatnější ale je, že zisk ze zhodnocené nemovitosti získáte, pouze pokud ji prodáte. Peníze z investic máte k dispozici i bez prodeje nemovitosti. Máte tak peníze z investic a k nim zhodnocenou nemovitost.
Nejedná se však o cestu pro každého. Pokud cítíte vnitřní neklid z dluhu, nebo si nemůžete dovolit měsíční splátku a investici zároveň, upřednostněte klid. Peníze jsou sice důležitý nástroj, ale pocit jistoty a klidu je cennější aktivum než sebemenší investiční zisk.
Sečteno, podtrženo, zejdnodušeno
Koupě nemovitosti je jedním z nejdůležitějších finančních kroků. Musíte vědět, proč nemovitost kupujete, co všechno vás to bude stát a jakou formu financování zvolit.
Jděte do hloubky: Neřešte jen cenu, ale i územní plány a dopravní infrastrukturu.
Nešetřete na rezervě: Na nečekané výdaje si připravte 10–15 % navíc. Nečekané výdaje jako prasklá trubka, nebo nutná výměna kotle vás mohou finančně položit.
Racionální financování: Pamatujte, že pokud dokážete své peníze zhodnotit s vyšším úrokem, než je úrok vašeho dluhu, je strategicky výhodnější vzít si hypotéku.
Závěrem
Koupě nemovitosti vyžaduje chladnou hlavu a detailní plán, který zohlední nejen cenu, ale i proměnné jako je územní plán a rezerva na nečekané výdaje. Finanční stratégové navíc mohou na koupi nemovitosti nemálo vydělat. Je klíčové najít rovnováhu mezi finančním ziskem a pocitem klidu, protože ten je vždy cennější aktivum než sebemenší investiční zisk.
