Investování do nemovitostí
Investování do nemovitostí je v Česku v podstatě „národní sport“ a pro mnoho lidí je to jediná hmatatelná forma investice, které věří. Vlastnictví pro nás znamená stabilitu, status a ochranu před nejistotou. Zatímco u akcií vidíme jen čísla na obrazovce, na zeď své investice si můžeme sáhnout. Proto se podívejme, co vlastnictví cihly obnáší a kolik vynáší.
Nemovitostní slovníček
LTV (Loan to Value): Poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. 🏦
Yield (Nájemní výnos): Procento vyjadřující roční příjem z pronájmu vůči kupní ceně.
Pákový efekt: Využití hypotéky k nákupu s cílem zvýšit výnos z vlastních prostředků.
Likvidita: Rychlost, s jakou dokážete aktivum proměnit zpět na hotovost. (U nemovitostí je nízká.)
REITs: Nemovitostní fondy;nástroje, který shromažďují peníze investorů a za ně nakupuje a spravuje velké nemovitostní celky (komerční budovy, kanceláře, logistické areály, nákupní centra).
Proč nás cihla tolik láká?
Investování do nemovitostí zní pro většinu Čechů lákavě. 🧱 Tradice „vlastního bydlení“ je u nás hluboce zakořeněná z historických důvodů – v dobách vysoké inflace nebo politické nejistoty byl byt vždy vnímán jako ultimátní pojistka, že máme majetek.
Přeneslo se to do současnosti. Pro Čechy není byt jen „položka v portfoliu“, ale symbol dospělosti a bezpečí. 🛡️ Podvědomě věříme, že hodnota nemovitosti nikdy nemůže klesnout na nulu (na rozdíl od akcií firem, které mohou zkrachovat). Potřeba hmatatelnosti nás často nutí přehlížet nízký reálný výnos a vysoké náklady na údržbu, abychom si mohli říct: „Tohle mi patří a nikdo mi to nevezme.“
Češi jako nemovitostní investoři
Česko patří k zemím s nejvyšším podílem vlastnického bydlení v Evropě (přes 75 %). Investiční nemovitost (tedy druhou a další) vlastní podle odhadů přibližně 10–12 % českých domácností.
Nejvíce investičních bytů se nachází v Praze a Brně, kde je největší poptávka po nájemním bydlení. Ovšem investoři stále častěji vyhledávají i krajská města jako Plzeň nebo Olomouc kvůli nižším vstupním cenám. 💰
Průměrná doba, po kterou zůstává jeden nájemník v českém bytě, se pohybuje mezi 2 až 3 lety. ⏳ To pro majitele znamená, že každých pár let musí počítat s „obdobím temna,“ kdy vypadne příjem z nájmu a kdy bude možná muset vynaložit náklady na vymalování, drobnou údržbu a provizi pro realitní kancelář za hledání nového nájemce.
Právní a daňový rámec:
Daň z nemovitých věcí: Platí se každoročně. V letech 2024–2025 došlo k jejímu výraznému navýšení (v průměru o 80 % až 100 %) v rámci konsolidačního balíčku. Její výše se odvíjí od místního koeficientu, který si určují samy obce. 🏘️ V praxi za běžný byt 2+kk v krajském městě zaplatíte přibližně 800 až 2 500 Kč ročně, zatímco v Praze nebo v průmyslových zónách může být částka i násobně vyšší.
Daň z příjmu z pronájmu: Standardně 15 % z nájemného. (Lze uplatnit skutečné výdaje nebo 30% paušál).
Časový test pro prodej: Pokud nemovitost pořízenou po roce 2021 prodáte dříve než po 10 letech po jejím nabytí, platíte daň ze zisku. 🧾
Vlastní klíče vs. podíl ve fondu
Prvním krokem investora je rozhodnutí, zda chce být majitelem, nebo jen podílníkem. ⚖️
Fyzický byt máte zcela pod kontrolou. Vybíráte si lokalitu, velikost i nájemníka a máte možnost využít hypotéku. Vyžaduje však miliony korun v základu (akontace na investiční nemovistoti jsou od 1.4.2026 nejméně 20 % z hodnoty u první nemovitosti a 30 % u dalších) a Vaši péči o koupenou nemovitost v průběhu času. Zároveň je zde riziko minimální diverzifikace, protože sázíte většinu svých peněz na jednu kartu.
Nemovitostní fond umožňuje investovat už od pár tisíc měsíčně. Díky tomu se snete nemovitostním investorem i bez velkých rezerv nebo vlastnictví jiné nemovitosti, kterou můžete zastavit. Své peníze svěřujete fondu, který se stará o nákup, pronájmy a péči o desítky budov. Nemůžete si však vybrat, kterých konkrétně, to vybírají správci fondu. Je to verze, kde máte méně práce a méně rozhodovacích práv.
Výnos
Mnoho začátečníků počítá pouze „nájem vs. splátka.“ Celkový výnos se však skládá ze dvou částí
Nájemní výnos: V ČR dnes kolem 3–5 %.
Kapitálový výnos: Růst tržní ceny nemovitosti v čase.
Investice do českých realit dává smysl díky růstu cen, nikoliv jen kvůli nájmu. Ten často sotva pokrývá náklady na údržbu. 🛠️ Není dokonce vzácný ani scénář, kdy investor doplácí hypoteční spláty ze svého, protože je nájemné nepokrývá.
Zde je příklad v číslech:
Představme si modelovou situaci nákupu bytu 2+kk v širším centru krajského města v roce 2026.
Náklady:
Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
Vlastní zdroje (20 %): 1 000 000 Kč
Hypotéka (80 % LTV): 4 000 000 Kč
Úroková sazba: 4,5 % p.a.
Splátka hypotéky (30 let): 20 267 Kč
Měsíční bilance:
Tržní nájemné: + 17 000 Kč
Fond oprav a pojištění: – 2 500 Kč
Splátka hypotéky: – 20 267 Kč
Měsíční výsledek: – 5 767 Kč
Každý měsíc musí investor „vytáhnout z kapsy“ necelých 6 tisíc korun, aby investici udržel v chodu. Přestože nájemník pokrývá velkou část nákladů, investor je v záporném cashflow a do kladných čísel se dostane až po letech, kdy díky inflaci vzrůste nájemné, anebo po doplacení úvěru.
Být či nebýt pan/í domácí
Já sama žiju v nájmu. Od doby, kdy jsem převzala klíče, se jednou ucpaly stoupačky a několikrát byt vytopili sousedi shora. Všechno toto musí řešit majitel.
Fyzický byt je takové malé podnikání. Být pan či paní domácí není pasivní příjem, ale druhá práce. Co vše to obnáší? Opravy kapajících kohoutků, SVJ schůze, revize a především správa nájemníků. 😫 Najít spolehlivého člověka není automatické a jeden neplatič dokáže během měsíce smazat roční výnos. 💣 Vystěhovat takového je přitom velmi složité a mnohdy se to podaí až s koncem nájemní smlouvy.
Pokud toto nechcete řešit, je možné spravovat nemovitost přes agenturu. To se však musí přičíst do nákladů. Proto využívají správcovské služby spíše velcí investoři, který mají bytů víc.
Proč je úrok 4–5 % vlastně fér?
Mnoho lidí vzpomíná na éru 2% hypoték a naříká nad současnou situací. Pravdou však je, že úrok kolem 4–5 % byl dlouhou dobu normální a pokles ke 2 % vnímá finanční trh spíše jako abnormalitu, jako výkyv. Nicméně, ani když nás hypotéka stojí oněch 4-5 %, není důvod si zoufat. Ceny bytů rostou v průměru plošně o 5 % ročně, což vyrovnává přeplatky. Ve městech je růst vyšší, mezi 6–8 %, a v Praze dokonce 10 %. – Takže, i když to bolí slyšet, 5% hypotéka je vlastně fér. 🤝
Takže zatímco si půjčíte za 5 %, banka Vám financuje aktivum, které roste rychleji než cena dluhu. 📈
Strategie lokality
Lokalita je víc než nízká cena. 🗺️ Ne vše, co je levné, je výhodné. Nákup v lokalitách jako Most (nic proti Mostečákům, zdravím své mostecké klienty!) nebo v některé vyloučené oblasti může vypadat lákavě. Cena je přece tak nízká! Jenže praxe potom bývá tvrdá. ⚠️
V těchto místech je vysoká míra zadlužení a nezaměstnanosti, proto čelíte riziku neplatičů. Dalším problémem je budoucí hodnota – za deset let se může stát, že v takové lokalitě nebude chtít nikdo bydlet a byt bude neprodejný. Dobrá investice vyžaduje lokalitu se silným trhem práce.
Investování do nemovitostních fondů
Pokud vás odrazuje péče o nájemníky nebo se bojíte zničení svého bytu, nabízí se řešení, kde si „nezamažete ruce“. Nemovitostní fondy jsou investiční nástroje, které shromažďují kapitál od velkého množství investorů a za tyto prostředky nakupují, spravují a pronajímají rozsáhlá portfolia budov. 🏦
Jak fungují? Fond vlastní komerční budovy (sklady, kanceláře, obchodní centra), které pronajímá silným nájemcům (např. Amazon, banky nebo řetězce potravin). Vy jako investor vlastníte podílové listy. Zisk fondu tvoří vybrané nájemné a růst hodnoty budov, který se následně propisuje do zhodnocení vašich podílů. 📈
Průměrný výnos se v Česku u kvalitních fondů pohybuje okolo 4–6 % ročně. Velkou výhodou je, že fond má ze zákona povinnost od vás podíly odkoupit (tzv. zpětný odkup), čímž řeší problém s nízkou likviditou, který byste měli při prodeji fyzického bytu. 💸
V Česku je hned několik prověřených fondů, skrze které lze do nemovitostí investovat:
Trigea: Zaměřuje se na prémiové komerční nemovitosti v ČR i v zahraničí.
Conseq nemovitostní: Fond orientovaný na stabilní výnosy z nájmů administrativních a obchodních budov.
Ambeat: Specializuje se na segment zdravotnických zařízení a domovů pro seniory (velmi stabilní sektor). 🏥
Investika: Fond s širokým portfoliem od kanceláří až po industriální areály.
Závěrem
Investice má být výsledkem osobní kalkulace, ne investiční módy. Svoboda, kterou si investoři představují, často nemá podobu oprav kapajících kohoutků v pátek večer. Naopak začíná tam, kde končí sbírání cihel. A pokud se pro něj přeci rozhodnete, zvažte roli lokality a množství času a energie, které můžete do péče o svou investici dát. Pokud víte, že je správa nad Vaše síly, nemá smysl kopírovat trend. Dá se najít vhodnější cesta. Správná strategie rozhoduje, ne konkrétní cihla.
